Berliner Wohnungsmarkt Wie der Mietendeckel funktioniert
Deckel drauf - und gut? Der Berliner Senat will gegen steigende Mieten und Wohnungsnot vorgehen - mit einem Mietendeckel. Wie funktioniert das Modell? Und welche Kritik gibt es?
Der Vorstoß hat es in sich: Der rot-rot-grüne Senat in Berlin hat Eckpunkte für einen Mietendeckel beschlossen. Für fünf Jahre dürfen die Mieten in Berlin den Plänen zufolge nicht erhöht werden - auch nicht bei Neuvermietungen. tagesschau.de erklärt, was es damit auf sich hat und ob der Mietendeckel auch im Bund eine Chance hat.
Was genau ist geplant?
Laut den Eckpunkten für ein "Berliner Mietengesetz", die dem ARD-Hauptstadtstudio vorliegen, soll der rasante Anstieg der Mieten in Berlin gebremst und dem Mietmarkt sozusagen eine Atempause verschafft werden. Vorgesehen ist ein Mietenmoratorium: Das heißt, in bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete fünf Jahre lang nicht erhöht werden. Und sogar eine Mietsenkung kann auf Antrag durchgesetzt werden, wenn der Mietpreis überhöht ist.
Zu diesem Zweck soll eine allgemeingültige Mietobergrenze definiert werden. Wo die liegen wird, kann die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen noch nicht sagen. Womöglich werde sie aber - wie beim Mietenspiegel - an das Baualter des Gebäudes gekoppelt.
Auch bei Neuvermietungen darf höchstens die Miete verlangt werden, die der vorherige Mieter zuletzt gezahlt hat.
Ab wann soll das Mietenmoratorium gelten?
Nach dem Beschluss der Eckpunkte soll bis Ende August ein Gesetzentwurf vorgelegt werden, der dann in das parlamentarische Verfahren geht. Dabei kann sich am Inhalt der Eckpunkte noch jede Menge ändern. In der öffentlichen Diskussion ist beispielsweise auch das Modell eines Mietenmoratoriums mit Inflationsausgleich. Dieses Modell wird als "Alternative" bereits im Eckpunktepapier aufgeführt. Die Verfasser favorisieren allerdings ein "echtes Einfrieren" der Mieten ohne Inflationsausgleich.
Ziel ist es, dass das Gesetz bis Januar 2020 in Kraft tritt. Um zu verhindern, dass es in der Zwischenzeit noch reihenweise zu Mieterhöhungen kommt, soll das Mietenmoratorium aber rückwirkend bereits zum 18. Juni gültig sein. Wer bis dahin keine Mieterhöhung erhalten hat, der dürfte von da an fünf Jahre lang verschont bleiben. Strittig wird sein, ob der Zeitpunkt der Zustellung der Mieterhöhung entscheidend ist oder der Zeitpunkt der Zustimmung des Mieters, wie es die Senatsverwaltung will. Es könnte auch sein, dass Gerichte am Ende entscheiden, dass erst das Inkrafttreten der Mieterhöhung den Ausschlag gibt.
Ohnehin ist rechtlich unklar, ob sich diese rückwirkende Gültigkeit durchsetzen lässt. Fest steht, dass in den vergangenen Wochen bereits zahlreiche Berlinerinnen und Berliner eine Mieterhöhung erhalten haben.
Gibt es Ausnahmen?
Der Mietendeckel soll für alle nicht preisgebundenen Mietwohnungen in Berlin gelten. Ausgenommen von Moratorium und Mietobergrenze sind generell Neubauwohnungen, die zum ersten Mal bezogen werden. Hier dürfen weiterhin die Mieten verlangt werden, die der Markt hergibt. Und auch für den sozialen Wohnungsbau gilt weiterhin ein Spezialrecht.
Ob Staffelmietverträge oder solche mit Indexmieten durch das geplante Gesetz automatisch außer Kraft gesetzt würden, dazu steht nichts eigens im Papier. Anzunehmen ist aber, dass auch diese Mieten durch das Moratorium eingefroren würden.
Werden jetzt viele Wohnungseigentümer ihre Kredite nicht mehr bezahlen können?
Nein. Die Eckpunkte sehen eine Ausnahmeregelung für wirtschaftliche Härtefälle vor. Diese sollen auf Antrag von der Investitionsbank Berlin (IBB) geprüft und genehmigt werden. So sollen kleine Vermieter geschützt werden, die womöglich die Abbezahlung ihres Kredits eng mit den zu erwartenden Mieteinnahmen kalkuliert haben. Immobilienkonzerne oder Großvermieter dürfte das kaum betreffen.
Mieterinnen und Mieter, die von einer solchen Härtefall-Ausnahme betroffen wären, sollen einen Ausgleich erhalten, sofern sie selbst Anspruch auf eine Sozialwohnung (WBS-Berechtigung) hätten.
Welche Regelung gilt bei Modernisierungen?
Für Modernisierungen soll eine Anzeige- beziehungsweise Genehmigungspflicht gelten. Modernisierungskosten, die die Bruttowarmmiete um bis zu 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen sind lediglich anzeigepflichtig. Alles darüber hinaus, muss von der IBB genehmigt werden.
Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund begrüßt diese Regelung. Denn: "Was derzeit an Mieterhöhung durch Modernisierung möglich ist, können viele nicht zahlen", sagt er im Gespräch mit tagesschau.de. Derzeit können bis zu acht Prozent der Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Dabei darf die Monatsmiete nicht mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen. Bei einer 80-Quadratmeter-Wohnung wären das immer noch 240 Euro im Monat. Durch den Passus im Eckpunktepapier wäre solchen starken Mieterhöhungen ein Riegel vorgeschoben.
Kritik kommt von der Immobilienwirtschaft, die befürchtet, dass der Berliner Wohnungsbestand verfallen würde und Modernisierungen quasi nicht mehr stattfänden. Hier muss man allerdings differenzieren: Instandhaltungen wie ein kaputtes Dach oder eine defekte Heizung müssen Vermieter weiterhin gewährleisten. Richtig ist aber, dass die fürs Klima wichtigen energetischen Sanierungen wohl ins Stocken geraten würden.
Was, wenn Vermieter sich nicht daran halten?
Verstoßen Vermieter gegen diese Regelungen, soll das erstmals geahndet werden. Und zwar als Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 500.000 Euro einhergehen kann. "Dieser Passus könnte in der Tat starke Wirkung entfalten," meint Ropertz vom Mieterbund. Bislang ist es nämlich so, dass Vermieter keine Strafen zu befürchten haben, wenn sie sich beispielsweise nicht an die Mietpreisbremse halten. "Wer nichts zu verlieren hat, wird versuchen eine Regelung zu umgehen. Das wäre nun anders."
Das Thema bezahlbarer Wohnraum erhitzt die Gemüter in Berlin und deutschlandweit.
Welche Kritik gibt es?
Die schärfste Kritik kommt aus der Immobilienwirtschaft. Die Rede ist von einem Eingriff ins Eigentumsrecht. Der Eigentümerverband Haus und Grund ist sogar derart alarmiert, dass er alle Vermieter aufrief, die Mieten noch schnell zu erhöhen, so lange es noch geht.
Doch auch einzelne Stimmen der rot-rot-grünen Koalition in Berlin sehen das Konzept skeptisch. Und auch von den städtischen Wohnungsunternehmen und selbst von Genossenschaften hagelt es Kritik. Beide Akteure setzen auf bezahlbare Mietpreise und brauchen laut eigenen Angaben die Möglichkeit zu moderaten Mietsteigerungen, um ihren Aufgaben wie dem Neubau und Sanierungen nachkommen zu können. Die Gefahr besteht, dass beispielsweise Hausprojekte von Genossenschaften künftig nicht mehr finanzierbar wären. Zu umgehen wäre das nur, wenn solche Akteure, die sich dem Gemeinwohl verpflichtet fühlen, von der Regelung ausgenommen wären.
Warum ist die Regelung rechtlich umstritten?
Die Kompetenz für Mietrecht liegt eigentlich beim Bund und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Kritiker zweifeln also an, dass das Land Berlin hier überhaupt eine Gesetzgebungskompetenz hat. Der Berliner Senat argumentiert, beim Mietendeckel handle es sich um eine Regelung des Öffentlichen Rechts, die mit dem Mietrecht nichts zu tun habe. Stattdessen falle das unter das "Recht des Wohnungswesens", das in der Kompetenz der Länder liege.
Ob diese Argumentation Bestand haben wird, ist unklar. Es gibt unterschiedliche Gutachten und Juristen, die das eine wie das andere für möglich halten. Als sicher kann gelten, dass gegen das "Berliner Mietengesetz" geklagt werden wird. Womöglich sogar bis vor das Bundesverfassungsgericht, falls dieses überhaupt zuständig ist, denn auch das ist noch unklar.
Könnte der Mietendeckel auch deutschlandweit eingeführt werden?
Die Linksfraktion im Bundestag sprach sich dafür aus und auch einzelne SPD-Politiker wie der kommissarische Partei-Chef Thorsten Schäfer-Gümbel. Als "höchst problematisch" oder als "populistische und verfassungswidrige Scheinlösung" bezeichnen ihn hingegen Stimmen aus der Union. Beispielsweise, weil der Mietmarkt bundesweit nicht einheitlich sei, andererseits weil er den Anreiz zum Neubau dämpfe.
In der Form, wie er in den Eckpunkten des Berliner Senats geplant ist, wird der Mietendeckel als bundesweite Regelung jedenfalls wohl keine Chance haben, meint Mietrechtsexperte Thomas Hannemann vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Denn dann würde sich die SPD ja selbst widersprechen. "Wenn man argumentiert, eine solche öffentlich-rechtliche Regelung sei Sache der Länder, dann kann man sie nicht auf den Bund ausweiten", sagt er gegenüber tagesschau.de. Man könne lediglich darauf bauen, dass andere Bundesländer sich Berlin zum Vorbild nehmen und ebenfalls eine solche Regelung einführen.
Fraglich ist außerdem, ob es eine politische Mehrheit für eine solche Regelung gibt. Kanzlerin Angela Merkel betont zwar, dass bezahlbarer Wohnraum hohe Priorität für ihre Regierung habe, will dabei aber weiterhin primär auf die Schaffung neuen Wohnraums setzen. Und auch die Grünen sind beim Berliner Modell skeptisch. "Wir setzen uns stattdessen auf Bundesebene für rechtssichere, schnell umsetzbare Mietobergrenzen ein", sagt der grüne Fraktionssprecher für Bau- und Wohnungspolitik gegenüber tagesschau.de. Pauschallösungen auf Bundesebene wolle man nicht.